在紐西蘭，很多房子是在仍有租客居住的情況下完成買賣的。也許這間房已出租多年，你準備釋放資金，為自己家庭的下一步做安排；也可能你正在調整資產配置，需要出售其中一個投資物件。有租客時出售房屋非常常見，但整個過程受到 Residential Tenancies Act（紐西蘭《住宅租賃法》）規範，該法保障住在屋內的租客。流程做對了，交易會更平穩，租客會感到被尊重，買方也會清楚知道自己接手的是什麼。以下是實際運作方式。
快速解答
可以，你可以出售已有租客居住的房子。物件售出並不代表租約自動結束。如果是固定期限租約，通常會依原條件繼續，由新屋主承接。如果是週期性租約（沒有固定結束日的租約），要終止租約就更需要依照租賃法規定的合法理由與通知期限辦理。在出售期間，你也必須持續依法提前通知租客看屋安排，並尊重他們對住宅安寧使用的權利。最順暢的做法，是及早與租客溝通、遵守正確的通知規則，並和你的房仲討論要以「帶租約出售」還是「交屋時空屋」的方式銷售。
白話說明
大致上有兩種選擇。第一種是帶著現有租約出售，也就是買方接手成為房東，原本的租賃契約繼續有效。這對希望從第一天就有租金收入的投資型買方有吸引力，也讓你在交割前仍能收取租金。第二種是以交屋時空屋出售，代表交割時物件是空的，這通常能擴大買方族群，吸引自住買方；但前提是必須先合法終止租約，而這取決於租約類型，以及 Residential Tenancies Act（紐西蘭《住宅租賃法》）下當時適用的通知規定。不論哪一種，租客都有你必須尊重的權利。看屋與開放參觀都需要正確的提前通知，時間也必須合理，因此你不能說到就到。拍照與行銷素材也要以體貼、尊重隱私的方式處理。這裡很值得把關係放在第一位：覺得自己被告知、被尊重的租客，通常更願意把房子整理好並配合看屋；如果租客覺得被施壓，出售反而可能變得更困難。有處理過帶租約物件銷售經驗的持牌房仲，會協助管理通知、看屋時段與溝通，避免任何安排違反規定。
這對你代表什麼
如果你的目標買方多半是投資人，帶租約出售可能會是實質賣點，因為租金收入已經在運作。若你鎖定的是想立刻搬進自己安全住處的家庭與首購族，交屋時空屋通常更容易吸引較廣的買方，也可能帶來更強的價格表現；但你必須仔細、合法地規劃終止租約的時間。這件事也有人情面：住在那個家裡的人，已經在那裡建立生活。公平、清楚溝通的流程，既保護你的名聲，也保護你的出售成果。掛牌前就先決定銷售方式與交屋狀態，因為這會影響行銷策略、買方族群，以及買賣合約中的條件。由於相關要求會隨時間變動，請務必讓房地產律師依你的具體情況確認租約通知規定。
常見問題
我可以要求租客搬走，方便我賣房嗎？只有在符合租賃法規定的合法理由與通知期限時才可以，而這取決於租約是固定期限或週期性，以及終止租約的原因。你不能只是為了讓出售更方便，就在未符合法律要求的情況下終止租約。我一定要告訴租客我要賣房嗎？是的，而且及早告知不只是為了安排進入物件看屋，也是應有的尊重。新屋主可以繼續承租給我的租客嗎？可以；如果是固定期限租約，買方一般也必須承接，因為原租賃契約會繼續有效。看屋需要提前多久通知？Residential Tenancies Act（紐西蘭《住宅租賃法》）有規定最低通知期間，而且看屋必須安排在合理時間。有租客會讓房價變低嗎？有時會，尤其當買方想要交屋時空屋；但對投資型買方來說，既有租約反而可能增加價值。
你的下一步
出售有租客的物件完全可行，只是越早規劃越有利。先決定要帶著現有租約出售，還是以交屋時空屋為目標，接著請房地產律師確認目前適用的通知規定。我們的紐西蘭賣房流程指南整理了更完整的步驟；如果你同時也是投資人，我們的房地產投資協助頁面也會從持有、出售與管理出租物件的角度，說明更大的全貌。當你準備好時，我們可以免費、無義務地為你媒合有帶租約物件銷售經驗的當地持牌房仲，協助你正確處理通知與看屋進出安排。平穩、合法的流程，能保護你的租客、你的交易，也保護你的安心。
一句話總結: 一句話總結：你可以出售正在出租的房子，但租約會隨物件一起延續，所以要遵守通知與進出看屋規定，及早決定要帶租約出售還是交屋時空屋，並公平對待租客。租賃規定會隨時間調整；請向房地產律師或持牌房仲確認你的具體情況。
本文為一般性資訊，並非針對個人情況的房地產、法律或財務建議。請向持牌專業人士確認你的具體情況。 閱讀完整免責聲明 →